Giá BĐS Hà Nội chạm 128 triệu/m2: Phân tích nguyên nhân và xu hướng 2026

Giá bán bất động sản Hà Nội đang ghi nhận mức tăng phi mã, chạm ngưỡng 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực chi phí đầu vào và sự thay đổi trong tư duy đầu tư.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện nay không còn chạy theo những cơn sốt ảo mà đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) để đầu cơ ngắn hạn, các nhà đầu tư hiện nay khắt khe hơn, đặt trọng tâm vào tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế của dự án.

Thực trạng giá bán: Hà Nội dẫn đầu đà tăng trưởng

Số liệu từ VARS IRE cho thấy một sự phân hóa rõ rệt về mức giá giữa các đô thị lớn. Trong khi các thành phố khác tăng trưởng nhẹ, Hà Nội lại ghi nhận mức nhảy vọt đáng kinh ngạc:

• Hà Nội: Giá bán trung bình các dự án mới đạt 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu mở rộng tính cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình rơi vào khoảng 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì mức giá trung bình khoảng 110 triệu đồng/m2, chỉ nhích nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
• Đà Nẵng: Ghi nhận mức giá 91 triệu đồng/m2, tăng trưởng 10%.

Đáng chú ý, dù giá tăng cao nhưng thanh khoản không hề sụt giảm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất mạnh mẽ.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Việc giá nhà đất tăng không đơn thuần đến từ sự đẩy giá của thị trường mà xuất phát từ áp lực chi phí đầu vào tăng mạnh. Có ba nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng này:

1. Tác động từ bảng giá đất mới

Từ đầu năm 2026, bảng giá đất mới được áp dụng theo hướng tiệm cận giá thị trường. Điều này giúp minh bạch hóa giao dịch nhưng lại đẩy chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển dự án lên cao. Thực tế, chi phí đất thường chiếm đến 30% giá thành một căn hộ, nên khi giá đất tăng, giá bán cuối cùng buộc phải điều chỉnh theo.

2. Chi phí xây dựng và vận hành gia tăng

Thị trường đang chịu sức ép kép từ giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi suất tài chính. Từ tháng ³⁄₂₀₂₆, nhiều chủ đầu tư đã phải điều chỉnh tăng giá bán từ 2 - 5% để bù đắp các khoản chi phí triển khai phát sinh.

3. Áp lực lãi suất

Mặc dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến một bộ phận nhà đầu tư dè dặt, nhưng đối với các dự án phân khúc cao cấp hoặc có pháp lý sạch, dòng tiền vẫn đổ vào mạnh mẽ do sự khan hiếm nguồn cung chất lượng.

Dòng tiền dịch chuyển: Ưu tiên giá trị thực và hạ tầng

Một xu hướng rõ nét hiện nay là dòng tiền không rút khỏi thị trường mà dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu ở thực và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông. Đặc biệt là các khu vực gần tuyến vành đai, metro và đường sắt cao tốc.

Phân tích chi tiết tỷ lệ hấp thụ quý ¹⁄₂₀₂₆:

• Hà Nội & Hưng Yên: Nguồn cung khoảng 11,000 sản phẩm (Hà Nội 2,500; Hưng Yên 6,000). Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 69%, trong khi khu vực chung là 61%.
• TP.HCM: Cung cấp khoảng 4,500 sản phẩm mới, tiêu thụ được 3,000. Điểm sáng là sự xuất hiện của các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2).
• Đà Nẵng: Nguồn cung 3,400 sản phẩm, hấp thụ 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước.

Động lực tăng trưởng dài hạn: Đầu tư công và mô hình “Ly tâm bền vững”

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng sàng lọc khắt khe hơn. Động lực chính đến từ hai yếu tố:

Thứ nhất, cú hích từ đầu tư công: Với kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước), hệ thống logistics, cao tốc Bắc - Nam và đường vành đai sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới cho BĐS.

Thứ hai, xu hướng “Ly tâm bền vững”: Thị trường đang chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Người dân không còn rời trung tâm một cách cảm tính mà chuyển sang các đại đô thị vệ tinh có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí).

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh lãi suất vẫn là một biến số, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch và các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là mức giá hợp lý hay là một “bong bóng” mới? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá bất động sản tại Hà Nội lại tăng mạnh lên đến 128 triệu đồng/m2?Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới áp dụng từ 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng với sự gia tăng chi phí vật liệu xây dựng và nhân công.

Dòng tiền đầu tư bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các khu vực có nhu cầu ở thực, các dự án có pháp lý minh bạch và những vùng hưởng lợi từ hạ tầng như metro, đường vành đai.

Mô hình “Ly tâm bền vững” trong bất động sản là gì?Đây là xu hướng dịch chuyển dân cư và vốn từ lõi đô thị đơn cực sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị đa trung tâm có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống hiện đại Work - Live - Play.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá bất động sản tại Hà Nội lại tăng mạnh lên đến 128 triệu đồng/m2?

Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới áp dụng từ 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng với sự gia tăng chi phí vật liệu xây dựng và nhân công.

Dòng tiền đầu tư bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?

Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các khu vực có nhu cầu ở thực, các dự án có pháp lý minh bạch và những vùng hưởng lợi từ hạ tầng như metro, đường vành đai.

Mô hình “Ly tâm bền vững” trong bất động sản là gì?

Đây là xu hướng dịch chuyển dân cư và vốn từ lõi đô thị đơn cực sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị đa trung tâm có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống hiện đại Work - Live - Play.