Gỡ nút thắt Nhà ở xã hội: Chủ đầu tư được quyền chọn quy trình để miễn giấy phép xây dựng

Việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội thông qua văn bản 5844/BXD-QLN của Bộ Xây dựng đang tạo ra bước ngoặt lớn, giúp doanh nghiệp chủ động rút ngắn thời gian và tối ưu chi phí.

Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng tăng cao, những rào cản về thủ tục hành chính thường là “điểm nghẽn” khiến nhiều dự án dậm chân tại chỗ. Tuy nhiên, hướng dẫn mới nhất từ Bộ Xây dựng về công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đã chính thức trao quyền “lựa chọn” cho chủ đầu tư, thay vì áp dụng một quy trình cứng nhắc cho mọi trường hợp.

Hai phương án linh hoạt để miễn giấy phép xây dựng

Điểm cốt lõi của văn bản 5844/BXD-QLN là cho phép doanh nghiệp tự quyết định lộ trình pháp lý tùy theo năng lực quản trị và mức độ chấp nhận rủi ro của mình. Cụ thể, chủ đầu tư có thể chọn một trong hai con đường để được miễn giấy phép xây dựng:

• Phương án 1: Tự chủ hoàn toàn (Theo Nghị quyết số 201/2025/QH15). Doanh nghiệp tự tổ chức thẩm định dự án và chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật. Lựa chọn này giúp lược bỏ hoàn toàn thời gian chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn đầu, cực kỳ phù hợp với các đơn vị có năng lực kỹ thuật cao và muốn đẩy nhanh tiến độ tối đa.
• Phương án 2: Cần “bảo chứng” từ cơ quan chuyên môn (Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15). Doanh nghiệp đề nghị Sở Xây dựng địa phương thực hiện thẩm định. Phương án này an toàn hơn về mặt pháp lý và kỹ thuật, tạo sự an tâm tuyệt đối trước khi khởi công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”. Việc Bộ Xây dựng yêu cầu cơ quan chuyên môn không được “đùn đẩy” hay lúng túng khi doanh nghiệp có yêu cầu thẩm định sẽ tạo ra áp lực tích cực lên bộ máy thực thi tại địa phương.

Tích hợp PCCC: Cắt giảm thời gian chờ đợi “vô hình”

Một cải cách đáng chú ý khác là việc lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Thay vì phải thực hiện tuần tự, việc thẩm định thiết kế PCCC giờ đây được triển khai đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn.

Thời hạn xử lý được ấn định tối đa 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Đây là một thay đổi mang tính thực tiễn cao, bởi thực tế trước đây, thủ tục PCCC thường là một trong những khâu gây chậm trễ nhất trong toàn bộ quy trình triển khai dự án.

Bài toán kinh tế: Tiết kiệm 3-4 tháng khởi công có ý nghĩa gì?

Theo phân tích của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, việc miễn giấy phép xây dựng không chỉ là câu chuyện hành chính mà là bài toán tài chính trực tiếp. Khi rút ngắn được 3-4 tháng chờ đợi, doanh nghiệp sẽ:

1. Giảm chi phí lãi vay: Với các dự án vốn vay lớn, mỗi tháng chậm trễ đều tiêu tốn hàng tỷ đồng tiền lãi.
2. Tối ưu dòng tiền: Đẩy nhanh tiến độ bàn giao nhà, sớm thu hồi vốn để tái đầu tư.
3. Giảm rủi ro biến động giá: Khởi công sớm giúp doanh nghiệp tránh được sự leo thang của giá vật liệu xây dựng.

Cảnh báo về rủi ro “Bình mới rượu cũ” tại địa phương

Mặc dù chính sách từ Trung ương rất cởi mở, nhưng giới chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về tính đồng bộ trong thực thi. Ông Lê Hữu Nghĩa cảnh báo về tình trạng “bình mới, rượu cũ”, khi một số địa phương có thể vẫn yêu cầu hoàn tất 100% các thủ tục phụ (môi trường, PCCC…) trước khi cho phép khởi công, khiến ý nghĩa của việc miễn giấy phép xây dựng bị triệt tiêu.

Ngoài ra, sự thiếu thống nhất trong quan điểm của lực lượng thanh tra xây dựng có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có cho doanh nghiệp trong quá trình thi công.

Góc nhìn chuyên gia: Giải pháp để chính sách thực sự đi vào cuộc sống

Để văn bản 5844/BXD-QLN không chỉ nằm trên giấy, cần có một cơ chế giám sát chặt chẽ việc thực thi của các Sở Xây dựng. Doanh nghiệp cần được phép khởi công ngay sau khi có kết quả thẩm định kỹ thuật, trong khi các thủ tục về hạ tầng và môi trường có thể hoàn thiện song song, miễn là đáp ứng đầy đủ trước khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

Bạn đánh giá thế nào về khả năng thực thi của quy định này tại địa phương bạn? Liệu việc tự thẩm định có khiến các chủ đầu tư mạo hiểm hơn hay sẽ thúc đẩy sự chuyên nghiệp trong ngành? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận bên dưới!